Thay đổi 1: Không khấu hao bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá
Đây là thay đổi có tác động lớn nhất đối với các doanh nghiệp nắm giữ đất đai hoặc bất động sản với mục đích đầu tư dài hạn.
Theo Thông tư 200
Thông tư 200 quy định:
“Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá. Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).“
Thực tế áp dụng dẫn đến việc đa số BĐSĐT được xử lý tương tự tài sản cố định và thực hiện khấu hao trong suốt thời gian sử dụng.
Theo Thông tư 99
Thông tư 99 đã bổ sung quy định rất rõ:
“Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá (trừ trường hợp BĐSĐT đang trong thời gian cho thuê). Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).”
Như vậy thông tư 99 đã quy định rõ bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá vẫn sẽ khấu hao trong trường hợp BĐSĐT được sử dụng với mục đích cho thuê.
Đây là cách tiếp cận gần với tư duy của IAS 40 khi phân biệt giữa bất động sản tạo dòng tiền cho thuê và bất động sản nắm giữ để tăng giá vốn. 
Thay đổi 2: Không còn cơ chế ghi nhận doanh thu một lần đối với tiền thuê nhận trước
Đây là thay đổi quan trọng nhưng dễ bị bỏ qua.
Theo Thông tư 200
Thông tư 200 quy định:
“Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được ghi nhận (bao gồm cả số khấu hao được tính trước).”
Nội dung này ngầm thừa nhận rằng trong một số trường hợp doanh nghiệp có thể ghi nhận toàn bộ doanh thu thuê nhận trước ngay tại thời điểm nhận tiền, miễn là đồng thời ghi nhận đầy đủ phần giá vốn tương ứng.
Nói cách khác, TT200 vẫn để ngỏ khả năng:
Nhận tiền thuê 20 năm
→ Ghi nhận toàn bộ doanh thu một lần
→ Đồng thời ước tính toàn bộ chi phí tương ứng
Theo Thông tư 99
Đoạn quy định trên đã được loại bỏ.
Thay vào đó, TT99 chỉ còn quy định:
“Việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.”
Cách diễn đạt này cho thấy nhà làm luật đã chuyển trọng tâm sang nguyên tắc: Doanh thu được ghi nhận theo thời gian cung cấp dịch vụ cho thuê chứ không còn đề cập đến khả năng ghi nhận doanh thu một lần rồi ước tính giá vốn tương ứng như dưới TT200.
Điều này giúp hạn chế việc ghi nhận lợi nhuận lớn ngay năm đầu tiên của hợp đồng thuê dài hạn và làm cho kết quả kinh doanh phản ánh hợp lý hơn quá trình thực hiện hợp đồng.
Thay đổi 3: Trình bày lãi/lỗ thanh lý bất động sản đầu tư theo giá trị thuần
Thông tư 99 cũng thay đổi cách trình bày kết quả bán BĐSĐT.
Theo Thông tư 200
1.10. Doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
Người đọc báo cáo tài chính phải tự tính toán để xác định lãi hoặc lỗ thực tế từ giao dịch.
Theo Thông tư 99
Thông tư 99 quy định:
1.10. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí liên quan trực tiếp đến việc bán BĐSĐT và giá trị còn lại của BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được trình bày theo số thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ
Như vậy:
Giá bán
(-) Giá trị còn lại
(-) Chi phí bán
= Lãi/lỗ thanh lý BĐSĐT
sẽ được trình bày thành một chỉ tiêu thuần thay vì thể hiện doanh thu và giá vốn riêng biệt.
Cách trình bày này giúp người sử dụng báo cáo tài chính nhìn thấy ngay hiệu quả kinh tế thực sự của giao dịch và hạn chế việc “phình to” doanh thu trong kỳ.
Thay đổi 4: Cho phép hoàn nhập tổn thất đã ghi nhận đối với BĐSĐT chờ tăng giá
Đây là quy định hoàn toàn mới của TT99.
Theo Thông tư 200
Không có cơ chế rõ ràng cho việc đánh giá giảm và hoàn nhập giá trị đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá.
Theo Thông tư 99
Thông tư 99 quy định:
“Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán.”
Khi giá trị phục hồi:
“Nếu có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn tồn tại thì doanh nghiệp được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT và ghi giảm giá vốn hàng bán tối đa bằng số đã ghi giảm.”
Theo đó:
Khi suy giảm
Nợ 632
Có 217
Khi hoàn nhập
Nợ 217
Có 632
Tuy nhiên:
“Không vượt quá giá gốc ban đầu của BĐSĐT.”
Quy định này giúp giá trị tài sản trên báo cáo tài chính phản ánh sát hơn thực trạng kinh tế, đồng thời tiệm cận tư duy suy giảm tài sản và hoàn nhập tổn thất của IFRS.
